Corso di Aggiornamento per Amministratori di Condominio

ANACI 2021. Webinar 19 Marzo 2021

Relatore: Avv. Piero Mongelli – www.legaliter.it

Nell’ambito dell’argomento assegnatomi la prima domanda che mi viene da fare è se, un amministratore di condominio, possa legittimamente anticipare somme in favore del condominio amministrato. Alla risposta positiva a questa prima domanda, conseguente è la seconda: come una tale operazione di anticipazioni somme può essere concretamente effettuata da un Amministratore di condominio?

La circostanza che rintracciamo numerose sentenze su questo argomento potrebbe facilmente indurci a ritenere che l’amministratore di condominio possa effettuare delle anticipazioni in favore del condominio amministrato e, di conseguenza, possa legittimamente richiederne la restituzione sia nel corso del rapporto che alla sua cessazione.

Sappiamo bene che oggi il legislatore àncora il rapporto professionale dell’amministratore di condominio nell’ambito del contratto di mandato disciplinato dagli Artt. 1703 e segg. c.c.

Il Contratto di Mandato è il contratto a mezzo del quale una parte si impegna a compiere degli atti giuridici (in questo caso l’amministrazione del condominio per come definita nell’art. 1229 c.c.) per conto dell’altra.

Segnatamente si tratta di un Mandato con Rappresentanza, i cui poteri di rappresentanza però non sono disciplinati (solo) dal contratto ma sono fissati dalla Legge negli articoli che disciplinano il condominio ed i poteri dell’amministratore.

Per cui nell’esercizio della sua professione l’amministratore agisce nell’ambito di un contratto di mandato con rappresentanza in cui il mandato regola i rapporti interni tra chi conferisce l’incarico e chi lo esplica, mentre la rappresentanza, nel nostro caso, è direttamente fissata dalla Legge che regola i limiti entro cui il mandatario, nei rapporti con i terzi, può vincolare il mandante.

Il mandato con rappresentanza ha come conseguenza giuridica che gli effetti giuridici degli atti posti in essere in esecuzione della propria attività professionale di mandatario (e quindi di amministratore di immobili) si trasferiscono direttamente nella sfera giuridica del mandante senza necessità di un ulteriore atto di trasferimento interno tra chi esplica l’incarico e chi lo conferisce. Naturalmente, deve essere chiaro al terzo che l’azione posta in essere da chi esegue l’incarico sia svolta nell’interesse del mandante e, quindi, con la sua specifica spendita di nome.

È in questo contesto normativo che dobbiamo quindi rintracciare la risposta alla prima domanda, ovvero se l’amministratore di condominio può legittimamente effettuare delle anticipazioni economiche in favore del condominio amministrato.

Sovviene quindi l’applicazione dell’art. 1720 c.c. a mente del quale

“Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.

Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.”

In via generale possiamo sin da subito evidenziare che la norma è volutamente generica, nel senso che fa un generico riferimento alle anticipazioni, ricomprendendo in tale termine tutte le spese che il mandatario ha sostenuto nell’ambito dell’esecuzione del rapporto di mandato.

Sempre in via generale possiamo affermare che il mandante non può opporre al mandatario che l’anticipazione poteva essere diversa o inferiore se il mandatario ha speso quanto un buon padre di famiglia avrebbe speso per eseguire l’affare se è vero, come è vero che a mente dell’art. 1710 c.c. il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Questa norma deve però integrarsi con la normativa dettata in materia di condominio poiché se è vero che ancora oggi l’amministratore è un mandatario in un contratto di mandato, è ancor più vero che il contenuto di questo rapporto è definito a livello legislativo nel senso che il legislatore indica nello specifico quali sono i poteri propri del mandatario amministratore e quindi delinea e definisce anche l’ambito di applicazione del contratto di mandato. La Legge definisce i poteri e l’autonomia contrattuale con rappresentanza di cui è dotato l’amministratore oltre a definire nello specifico anche alcuni aspetti certamente non trascurabili del rapporto giuridico interno che si sviluppa tra mandante e mandatario.

Sotto questo profilo, quindi rileva l’art. 1129 c.c. che delinea in modo specifico e puntuale i poteri propri dell’amministratore.

Per quanto qui interessa, inviterei a prestare particolare attenzione all’art. 1129 comma 6 il quale prevede espressamente che

“L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”

E all’art. 1129 comma 8 a mente del quale

“Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.”

Integrando quindi la disciplina dettata in materia di contratto di mandato con quella prevista per l’amministrazione e gestione di un condominio, alla prima domanda possiamo rispondere in senso affermativo cioè che l’amministratore di condominio può effettuare delle anticipazioni in favore del condominio.

A mio parere però per poter effettuare queste anticipazioni da parte di un amministratore di condominio occorre la sussistenza di ben precisi prerequisiti onde evitare che le stesse possano essere contestate in sede di assemblea da parte del mandate.

Infatti, ricordiamoci sempre che la gestione anche condominiale deve essere sempre informata alla professionalità ed al generale criterio del buon padre di famiglia.

Il primo prerequisito è quindi quello della necessità dell’anticipazione che si sviluppa nel sotto requisito della mancanza di fondi nel conto condominiale tali da determinare l’impossibilità del pagamento in tempi congrui, e nell’importanza e non prorogabilità del pagamento stesso in attesa che i condomini costituiscano i fondi necessari per lo stesso e sempre e comunque che la spesa sia stata preventivamente autorizzata dall’assemblea di condominio.

Questo prerequisito, in concreto significa che non tutti i pagamenti condominiali possono essere per ciò stesso anticipati dall’amministratore di condominio ma occorre che questi siano improrogabili sia da un punto di vista temporale sia da un punto di vista di importanza.

Come è facile immaginare in questa fase ci si trova dinanzi ad una vera e propria valutazione che l’amministratore deve svolgere, e nella scelta deve valutare il primario interesse del mandante e quindi dei condomini. 

In concreto ciò significa che, per esempio, non potrò anticipare le somme per il pagamento di una semplice fattura dell’acqua, ma, invece, dovrò effettuare l’anticipazione per la rata di assicurazione per responsabilità civile poiché dal mancato o tardivo pagamento dell’assicurazione dello stabile potrebbe derivare il venir meno del contrato di assicurazione stesso e, quindi, il venir meno della copertura assicurativa per responsabilità civile. Sempre che, come abbiamo già detto, a spesa fosse stata preventivamente autorizzata dall’assemblea (ovvero sia stata vagliata dall’assemblea) e fatta salva l’’ipotesi degli interventi urgenti.

Preme infatti evidenziare come in modo pressoché unanime nel corso del tempo la Cassazione ha avuto modo di sottolineare che “l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli Artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.” (Cass. Civ. n. 14197 del 27.06.2011)

Il secondo prerequisito, che a mio parere deve sussistere, è quello per cui l’amministratore abbia attivato tutti gli strumenti idonei e necessari per evitare le deficienze di cassa che gli impongano poi di fare la scelta se effettuare o meno delle anticipazioni. Ovvero l’amministratore, con la propria opera professionale, non deve essere la causa della carenza finanziaria che è il presupposto principale per poter effettuare le anticipazioni.

In concreto, per esempio, questo significa che l’amministratore di condominio deve prestare massima attenzione alla predisposizione del preventivo annuale dei costi condominiali che viene approvato dall’assemblea e del metodo di pagamento delle rate condominiali, sia con riferimento al metodo di riparto sia con riferimento al tempo di pagamento. Inoltre deve adempiere con il massimo rigore all’obbligo di riscossione delle morosità condominiali.

In tale contesto, infatti, non è di scarsa rilevanza sottostimare eccessivamente i costi potenziali di un condominio in sede di previsione, ovvero prevedere un pagamento trimestrale anziché mensile, o prevedere un riparto dell’acqua o di altra utenza fissa a presentazione di specifica fattura, così come non è di scarsa rilevanza omettere di agire per il recupero delle somme dai morosi.

Infatti, al di là delle specifiche responsabilità che tali comportamenti potrebbero determinare sotto altro aspetto, è indubbio che le stesse sarebbero causa di eventuali deficienze di cassa che, legate a doppio filo agli obblighi professionali di un amministratore di condominio, farebbero venire meno la gestione del buon padre di famiglia che porterebbe con sé inevitabilmente la contestazione da parte del mandante condomino dell’eventuale anticipazione effettuata, poiché la stessa sarebbe stata determinata non da una situazione contingente ed imprevedibile ma da un rapporto di mandato svolto in assenza della diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1710 c.c..

Risposto positivamente alla prima domanda non possiamo che porci il problema di come un amministratore di condominio possa in concreto procedere alle anticipazioni di cassa in favore di questo o quel condominio amministrato.

Rispondo subito che, alla luce dei vigenti obblighi normativi e soprattutto alla luce dell’obbligo che impone all’amministratore il transito di tutti i flussi finanziari da uno specifico conto corrente intestato al condominio, l’unico modo per procedere all’anticipazione di cassa e di procedere a versare nel conto del condominio i fondi necessari e/o anticipati a da questo poi procedere al pagamento del dovuto ai fornitori i cui servizi erano in scadenza.

Poiché però l’amministratore non è un condomino e svolge l’attività in via professionale tale flusso economico dal conto personale/di lavoro a quello del condominio deve essere accompagnato dall’emissione di una specifica fattura da cui si evinca che si sta procedendo ad effettuare una anticipazione di cassa in favore del condominio e la specifica motivazione di tale anticipazione. Di fatto, l’amministratore di condominio risulterà quindi tra i fornitori/creditori del condominio stesso.

Questo comportamento è l’unico comportamento, a mio modesto avviso, che da un lato giustifica l’anticipazione operata e quindi salvaguardia l’amministratore mandatario, e dall’altro appare rispettosa delle modalità di pagamento imposte dal legislatore con la non più recente riforma del condominio (2012).

Mai e poi mai si potrà procedere ad un pagamento diretto dall’amministratore al fornitore del condominio poiché, da un lato, ciò violerebbe l’obbligo, imposto dalla Legge, di utilizzo di un conto corrente intestato al condominio e, dall’altro lato, tale pagamento non potrebbe avere ingresso nella contabilità condominiale risultando in essa, a tutto voler concedere, come difformità di cassa con conseguente responsabilità dell’amministratore con riferimento alla corretta tenuta dei conti ed alle relative ripartizioni.

Infatti, la voce “anticipazioni dell’amministratore” è una finzione contabile che non risulterebbe supportata da alcuna documentazione.

Sul punto anche la Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare come “Il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall’amministratore di condominio non può trovare origine né nella mera differenza e disavanzo di entrate ed uscite all’interno del rendiconto approvato né dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne, competendo all’assemblea la cognizione sull’entità e necessità delle spese asseritamente anticipate dall’amministratore precedente.” (Cass. Civ. 8498 del 28.05.2012)

Ciò significa, inevitabilmente, che la contabilità debba essere assolutamente chiara, intellegibile e che rendano chiaro i vari flussi finanziari. Sempre recentemente la Cassazione ha affermato come “Il credito dell’amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo” (Cass. Civ. 3892 del 14.02.2017)  

Infine, una tale pratica, cioè quella del pagamento diretto dell’amministratore in via di anticipazione e senza passare dal c/c condominiale, renderebbe comunque difficile fornire la prova dell’anticipazione in un eventuale conflitto giudiziario se è vero, come è vero che, anche per giurisprudenza di legittimità, la prova dell’anticipazione deve essere fornita dall’Amministratore di Condominio.

Su tale ultimo punto recentemente la Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare come “Il credito dell’amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio fonda…. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini (e quindi al condominio)….. dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. (Cass. civ. Ord. n. 20137 del 17.08.2017).

Va da sé che la somma eventualmente anticipata dall’amministratore deve essere repentinamente restituita allo stesso, ovvero la relativa fattura emessa deve essere pagata e saldata alla prima occasione possibile.

A mio parere, infatti, il coacervo normativo in materia di condominio, e gli obblighi di buona amministrazione a carico dell’amministratore, impongono che tali anticipazioni non siano ripetute nel tempo e non vadano ad accumularsi l’una sull’altra così come non può consentirsi un cumulo l’uno sull’altro dei propri compensi professionali maturati annualmente.

Risolto quindi il problema del “se” e del “come” l’amministratore di condominio possa procedere ad effettuare delle anticipazioni di cassa in favore del condominio, non ci resta che affrontare la problematica di come procedere al relativo recupero.

Va da sé che l’amministratore in carica che abbia effettuato delle anticipazioni di cassa provvederà, nell’ambito del proprio bilancio e dalla propria attività, a restituire a se stesso detta anticipazione non appena il bilancio lo renda possibile e lo farà senza indugio pagando la relativa fattura. Ritengo che questa operazione non necessiti di un preventivo passaggio assembleare posto che l’assemblea aveva già approvato e vagliato (in via consultiva e/o in via di anticipazione) la spesa poi anticipata.

L’ipotesi che invece dobbiamo considerare è il caso in cui necessità una azione giudiziaria contro il proprio ex condominio a favore del quale si erano effettuate le anticipazioni di cassa.

In questa materia, molto sinteticamente, ci aiuta una recente Ordinanza della Corte di Cassazione che, da un lato, ci risolve il problema nello specifico e, dall’altro lato, conferma la portata dell’art. 63 disp. di attuazione del c.c.  e del principio di parziarietà dei debiti condominiali.

La Corte nell’Ordinanza n. 27363 del 29.10.2018 ritiene che per le obbligazioni assunte dall’amministratore nell’interesse del condominio, nei confronti dei terzi, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, con la conseguenza che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote.

Ciò lo fa in linea con le precedenti pronunce in materia di Parziarietà dei debiti condominiali e sul fatto che in difetto di esplicita previsione normativa che statuisca la solidarietà e trattandosi di una obbligazione di denaro l’obbligazione assunta è, perciò stesso, divisibile; Oltre al fatto che tali obbligazioni vincolano l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio. 

Ciò che è rilevante nella pronuncia in commento è che la Corte di Legittimità ribadisce a chiare lettere come l’amministratore cessato dall’incarico possa chiedere la restituzione delle somme da lui anticipate nell’interesse del condominio agendo sia  nel confronti del condominio come ente unitario, ed in persona del nuovo amministratore, sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare l’anticipazione fatta in esecuzione del proprio incarico professionale deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e, parimenti, non può considerarsi estinta con la nomina di un nuovo amministratore ovvero di un nuovo mandatario.

Solo nel caso in cui l’ex amministratore di condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso delle somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote ex art. 1123 c.c.

Ciò significa, afferma la Corte che “Occorre, invero, considerare, più in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al Condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c.”

Per cui, conclude la Corte “la natura parziaria dell’obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell’amministratore (che sarebbe cessato dal rapporto di mandato ndr.), il quale può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il Condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito.”.